行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
2016年房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化程度再上臺階，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)外，不少房企也將觸角延伸至商業(yè)領域，更加重視資產(chǎn)運營收入的提升，房企商業(yè)運營管控能力也日漸成為反映整體競爭力的重要指標之一。2016年房企的商業(yè)運營也呈現(xiàn)出如下幾點新變化：
趨勢一
O2O平臺增強互動體驗，提升服務品質
互聯(lián)網(wǎng)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實體商業(yè)可謂不小的沖擊，在這樣的背景下，房企紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類**O2O平臺層出不窮。
以萬達為例，2015年3月，萬達**摒棄了“萬匯”品牌，更名為飛凡，正式上線。其中包含了餐飲、百貨、購物等多個板塊，此外還特別推出了移動端的APP，消費者可以實現(xiàn)萬達廣場內免費上網(wǎng)、店鋪實時導航、停車自動繳費、餐廳遠程排隊、移動支付等功能。據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前，公司累計開放合作項目數(shù)為3000+，累計注冊會員數(shù)為1.2億，累計APP下載量達1200萬。
再如大悅城，在2016年也升級了大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，企業(yè)一方面可基于數(shù)據(jù)分析結果實現(xiàn)精準拓客，另一方面也有助于優(yōu)化服務內容，構筑O2O生態(tài)。目前，北京西單大悅城已經(jīng)建立了基于WIFI技術的無線客戶識別系統(tǒng)；上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實現(xiàn)了多個職能購物場景。
商業(yè)的發(fā)展也是業(yè)態(tài)逐步升級的過程，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，除了構筑線上平臺外，如何提升線下的吸引力、增強客戶粘性也成為許多地產(chǎn)運營商亟需解決的問題。目前來看，主要可分為以下兩類途徑：
主題商業(yè)街區(qū)，是針對客群細分及需求所形成的具有鮮明主題和明確客群的體驗式商業(yè)空間，畢竟體驗交互是線下與線上相比的核心優(yōu)勢所在，在**沖擊下，只有形成目的地式消費吸引，將體驗和社交屬性最大化才能成為導客利器，這也是許多商業(yè)地產(chǎn)運營商不斷升級業(yè)態(tài)的主要動因之一。
以大悅城為例，在原有商場的基礎上，打造出獨具特色的“悅界”、“5號車庫”“IF街區(qū)”、“魔方166”等特色主題街區(qū)，提供多樣化服務來制造新的利潤增長點。
大悅城主題商業(yè)街區(qū)基本情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布、CRIC
近來，國家不斷出臺支持創(chuàng)業(yè)的政策。2015年3月，國務院辦公廳印發(fā)《關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見》，推進大眾創(chuàng)業(yè)。接著，4月國務院又頒布《關于進一步做好新形勢下就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的意見》，并提出了“推進創(chuàng)客空間等孵化模式”、“眾創(chuàng)空間稅收**”等鼓勵創(chuàng)業(yè)，再一次細化支持眾創(chuàng)空間的政策落實。今年以來各地也推出了不同的眾創(chuàng)空間鼓勵細則，加之商辦物業(yè)供過于求的現(xiàn)狀，也促進了房企積極謀求聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間、短租公寓等模式的探索。
毛大慶的優(yōu)客工場、潘石屹的SOHO3Q、萬科的云工坊都是典型代表。以優(yōu)客工場為例，毛大慶的創(chuàng)業(yè)團隊會與手中持有存量物業(yè)的機構合作，同時為了彌補資金不足和提供更優(yōu)質的服務，也不排除引入各類投資人的可能。在這樣的背景下，優(yōu)客工場的運營模式已初露端倪，外部合作者提供場地、資金，而內部創(chuàng)業(yè)團隊主要負責招商和運營，入駐企業(yè)以初創(chuàng)公司為主。同時，優(yōu)客工場還會為入駐企業(yè)提供“智能化辦公處理器”的全方位服務，包括小微金融、定制化保險、人力、法務、財務、投資等多維度的基礎服務，還有諸如銀行、咨詢、導師、投資、幼兒園等特色服務。讓入駐企業(yè)無后顧之憂的同時，也能更加輕松的布局全國。
傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營一般都是以“售”養(yǎng)“租”，開發(fā)商在建設大型的商業(yè)購物中心前，先在旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資待建的商業(yè)購物中心，在其建成后持有運營，并獲得后期全部的租金收入。這樣的“重資產(chǎn)”運作模式對開發(fā)商的資金鏈要求極高，并且隨著核心一二線拿地成本的攀升，商業(yè)地產(chǎn)運營商不得不創(chuàng)新業(yè)務模式，分散資金壓力。故諸多開發(fā)商紛紛提出了輕資產(chǎn)轉型戰(zhàn)略，具體措施大體可分為以下兩類：
資產(chǎn)證券化是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。具體是指將缺乏流動性但其未來現(xiàn)金流可預測的資產(chǎn)集合、建池，以資產(chǎn)池內資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為償付基礎，通過風險隔離、信用增級和資產(chǎn)重組等技術處理，在資本市場上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的結構融資過程。在商業(yè)地產(chǎn)領域的應用體現(xiàn)在房企以既有的酒店、商辦物業(yè)的預期現(xiàn)金流作為標的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盤活存量資產(chǎn)，分散運營風險。
以世茂為例，在2016年5月攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了“博時資本-世茂酒店資產(chǎn)證券化項目”，該產(chǎn)品總規(guī)模26.9億元，期限為8年。
此外，目前在商業(yè)運營領域具備口碑優(yōu)勢的房企也紛紛開始了自身的品牌輸出戰(zhàn)略，加快規(guī)模擴張速度。值得注意的是，能實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張的房企在前期勢必經(jīng)歷了長期的口碑積累，打造出了獨具特色的品牌標識，這是許多處于發(fā)展初期的小開發(fā)商所無法企及的，而且隨著這些品牌龍頭房企輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的落地，競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。
如業(yè)內龍頭萬達，提出輕資產(chǎn)轉型后，目前投資建設萬達廣場時，公司只負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)；而投資資金全部由投資方承擔，最終產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。
再如紅星美凱龍，其業(yè)務模式也是自營與委管雙管齊下，品牌輸出實現(xiàn)“小投入大產(chǎn)出”。其自營商場大部份位于一二線城市，通過租金及管理費提供經(jīng)常性的可預測的經(jīng)營收入。委管商場則布局于三四線城市，以連鎖加盟形式進一步擴大公司在中國家裝行業(yè)的市場份額及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司經(jīng)營56個自營商場及125個委管商場。公司還計劃在2030年前建成1000家商場。