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關(guān)于產(chǎn)業(yè)變局下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的思考 —探尋新型城鎮(zhèn)化之下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展之路
伴隨中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)逐步推進(jìn)，部分勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)與高能耗產(chǎn)業(yè)迅速向次級(jí)區(qū)域轉(zhuǎn)移；與此同時(shí)部分城市跨步躍進(jìn)“城市比規(guī)模，經(jīng)濟(jì)比速度”，土地財(cái)政、地方債務(wù)等問題綜合作用下各類的新城層出不窮，一座座城市綜合體開發(fā)如火如荼，各類產(chǎn)業(yè)園正在以燎原之勢(shì)崛起。
其中不乏所謂的空城慘然孤立，曾在區(qū)域規(guī)劃的引導(dǎo)、市場(chǎng)投機(jī)者的惡意炒作、高資產(chǎn)增值、高投資收益率的趨勢(shì)下，塑造了一個(gè)個(gè)瘋狂熱銷的傳奇，也引發(fā)了部分投資者的悲嘆；資金被套，物業(yè)難拋，招租不宜的現(xiàn)象在部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、人口總量有限、就業(yè)機(jī)會(huì)不足，為人口等資源凈輸出型城市更是普遍存在。
究其原因：
既有政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，也跟部分城市當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)只求政績(jī)不講實(shí)效的工作作風(fēng)密切相關(guān)；
從項(xiàng)目投資的動(dòng)機(jī)來講，主要以下兩種容易導(dǎo)致項(xiàng)目投資的失敗：
A、非地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從業(yè)者或生意人在缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下以豪賭心態(tài)盲目跨界進(jìn)入，資金實(shí)力薄弱、相關(guān)資源不足、專業(yè)型人才缺乏，在合作單位的選擇上主要看服務(wù)費(fèi)用價(jià)格、建筑施工能否墊資和額度等對(duì)齊專業(yè)性及行業(yè)資源整合能力等與項(xiàng)目成敗相關(guān)因素忽略，單一追求短期實(shí)惠。
B、在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化和企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中部分企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)不足、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、營(yíng)銷、招商、運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域缺乏專業(yè)認(rèn)知，盲目追求企業(yè)效益的最大化，以原有住宅開發(fā)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重銷售輕招商和運(yùn)營(yíng)。更有甚者在自身資金實(shí)力不足、股市融資無門、銀行貸款難、融資能力缺乏的情況下，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)大額舉借民間貸款、甚至高利貸，頂著巨債瘋狂冒進(jìn)。從而導(dǎo)致產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足、開發(fā)成本節(jié)節(jié)攀升，銷售價(jià)格與招商租金預(yù)期偏離市場(chǎng)、粗放管理，從而導(dǎo)致項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足，進(jìn)入資金回籠速度緩慢、招商銷售不利，無法及時(shí)補(bǔ)充新鮮資本血液、債務(wù)持續(xù)放大的惡性循環(huán)。
那么，如何在中國(guó)整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、沿海劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的歷史背景下，房地產(chǎn)行業(yè)自身在行業(yè)政策、地域差異、市場(chǎng)需求、資本市場(chǎng)等行業(yè)相關(guān)因素時(shí)刻發(fā)生變化的情況，房地企業(yè)普遍面臨企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升的客觀要求下如何走出一條既適合市場(chǎng)需求、企業(yè)需求的發(fā)展之路，已成為諸多開發(fā)企業(yè)不可回避的發(fā)展課題。
下面文深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)僅對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)淺談一二，希望可拋磚引玉、略有所益。在此之前先闡述以下幾個(gè)核心概念：
1、轉(zhuǎn)型升級(jí)：不是一個(gè)行業(yè)向另一個(gè)行業(yè)的跨越，而是指為保持和創(chuàng)造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，本義上說，就是從低附加值轉(zhuǎn)向高附加值升級(jí)，從高能耗高污染轉(zhuǎn)向低能耗低污染升級(jí)，從粗放型轉(zhuǎn)向集約型升級(jí)?；谧陨韮?yōu)勢(shì)和發(fā)展需要，在產(chǎn)品、服務(wù)、管理、技術(shù)等方面對(duì)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的拓展和提升。就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)而言，是以產(chǎn)品和服務(wù)為轉(zhuǎn)型升級(jí)核心的包含諸多要素優(yōu)化調(diào)整的一系列變化過程。轉(zhuǎn)型并非業(yè)務(wù)類型的完全轉(zhuǎn)變，而是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向新型業(yè)態(tài)的更高級(jí)階段。
2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：企業(yè)將產(chǎn)品生產(chǎn)的部分或全部由原生產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到其他地區(qū),這種現(xiàn)象叫做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)品生命周期理論認(rèn)為，工業(yè)各部門及各種工業(yè)產(chǎn)品，都處于生命周期的不同發(fā)展階段，即經(jīng)歷創(chuàng)新、發(fā)展、成熟、衰退等四個(gè)階段。
3、工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型復(fù)合化地產(chǎn)開發(fā)模式。
5、工業(yè)園區(qū)：一個(gè)國(guó)家或區(qū)域政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為實(shí)力房企巔峰對(duì)決的主戰(zhàn)場(chǎng)，目前“產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”需要實(shí)現(xiàn)理性回歸，以政府意志為主導(dǎo)，是產(chǎn)能過剩的催化劑。
眾所周知，在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)格局中煤炭、鋼鐵、水泥、光譜等幾大產(chǎn)業(yè)目前產(chǎn)能過剩表現(xiàn)尤為明顯，也是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)對(duì)象。
分析這些產(chǎn)業(yè)之所以產(chǎn)能過剩的原因，在排除受國(guó)際金融風(fēng)暴和主要出口國(guó)的一系列行業(yè)制裁導(dǎo)致的產(chǎn)品出口不力，以及隨著生活方式的轉(zhuǎn)變物價(jià)的普遍上漲導(dǎo)致國(guó)內(nèi)內(nèi)需明顯衰退的外部因素，也與企業(yè)“只觀一隅，不觀全局”盲目擴(kuò)張、地方政府為求業(yè)績(jī)“鴻雁拔毛，揠苗助長(zhǎng)”以行政手段過分干預(yù)市場(chǎng)密不可分，而當(dāng)下成型的大部分旅游產(chǎn)業(yè)園、新興科技園、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園偏離本地產(chǎn)業(yè)和資源實(shí)際情況，借承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與新型城鎮(zhèn)化之名，大搞土地財(cái)政，很多被命名為工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目實(shí)際多以住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)為主，名不符實(shí)；工業(yè)園里看不到廠房也見不到倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，所開發(fā)項(xiàng)目既不在工業(yè)區(qū)也不在交通樞紐線附近，此類現(xiàn)象特別在某些三、四線城市屢見不鮮。
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化既不是原有的城市化，更不是地產(chǎn)化。和諧有序的城鎮(zhèn)化需要政府和市場(chǎng)活動(dòng)參與主體在考慮經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)兼顧社會(huì)效益、環(huán)境效益，在實(shí)現(xiàn)自身利益、組織利益的同時(shí)，有效配置資本和資源。提高資本和資源的使用率，提高產(chǎn)業(yè)附加值。
在新型城鎮(zhèn)化、宏觀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策引導(dǎo)下，面對(duì)住宅市場(chǎng)日趨飽和，商業(yè)地產(chǎn)局部泡沫化的情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)能力即是考量房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力的重要舞臺(tái)，也是隨著市場(chǎng)層面、政策層面、資本和技術(shù)層面的變化，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入的地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域。然而，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)并非傳統(tǒng)住宅開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以輕松駕馭的。
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)綜合體相比，具有更高的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，其主要是由工業(yè)園區(qū)開發(fā)的特殊性決定的。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，其作為一種獨(dú)有的商業(yè)模式，在開發(fā)商融資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并不斷完善產(chǎn)業(yè)鏈條，突出園區(qū)特色提高園區(qū)服務(wù)。整體來看具有明顯“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的特點(diǎn)。具體來看產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下特點(diǎn)：
1、政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)。工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求；
2、投資大、投資回收期長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；
3、項(xiàng)目增值性較強(qiáng)。發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入來源；加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群，都將促使項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升；
4、區(qū)域性強(qiáng)。由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式有待進(jìn)一步創(chuàng)新和融合，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要形態(tài)，也是復(fù)合地產(chǎn)的重要形態(tài)，其目前的開發(fā)模式普遍比有限，需要進(jìn)一步創(chuàng)新與融合，須強(qiáng)力整合區(qū)域資源、產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、政府資源，在借助咨詢機(jī)構(gòu)、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、規(guī)劃施工單位外腦的同時(shí)，組件大型的企業(yè)聯(lián)盟、構(gòu)建監(jiān)督完備的融資平臺(tái)。目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的模式主要為園區(qū)綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府模式；在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)過程中所采用的模式主要為以下三種：
1、以政府規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)，政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐或組建以國(guó)資控股的開發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)進(jìn)行充分授權(quán)，同時(shí)通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。如：東莞松山湖工業(yè)園、西安曲江旅游產(chǎn)業(yè)園、深圳華僑城等。
2、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)引導(dǎo)模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。最具代表性的如：星網(wǎng)工業(yè)園等。
3、產(chǎn)業(yè)主體企業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。如：北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)提升，依然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合效益最大化的有利保障。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于其短期收益率不高，必須通過持久的運(yùn)營(yíng)，以綜合提升項(xiàng)目知名度和價(jià)值，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的王道，特別是在目前，區(qū)域發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)水平參差不齊、產(chǎn)業(yè)格局瞬息萬變的情況、市場(chǎng)消費(fèi)需求持續(xù)升級(jí)的客觀情況下，綜合企業(yè)優(yōu)勢(shì)、精準(zhǔn)把握行業(yè)大勢(shì)、準(zhǔn)確布局區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局、以實(shí)事求是的精神，堅(jiān)持創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展思路，是每一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體不容忽視的重要環(huán)節(jié)。
五、以新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游休閑養(yǎng)老、生物技術(shù)、基因工程、云技術(shù)為主體的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)將成為未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的佼佼者。
從相關(guān)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)性比例及城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求來看，新型農(nóng)業(yè)、基因工程、云技術(shù)作為正在成長(zhǎng)中最具活力的幾大行業(yè)，其發(fā)展與成熟離不開其他行業(yè)的補(bǔ)充，也將為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革植入新的活力因子。從人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)來看旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)依舊大有可為。
六、加快三、四線城市等落后區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的培植，加大技術(shù)創(chuàng)新不斷完善相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條將成為促進(jìn)人口和資源回流，將成為縮小區(qū)域差異、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)的必要出口。
為此需要地方政府在區(qū)域規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)引導(dǎo)中進(jìn)一步向市場(chǎng)放權(quán)，做好程序監(jiān)控和相關(guān)法律建設(shè)，并通過稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策等積極引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐此次生城市，聯(lián)合社會(huì)力量和專業(yè)機(jī)構(gòu)，通過平臺(tái)搭建資源整合等途徑，植根當(dāng)?shù)貙?shí)際、深入產(chǎn)業(yè)發(fā)展細(xì)節(jié)，通過招商引資優(yōu)惠等途徑，發(fā)展和培育核心產(chǎn)業(yè)，解決社會(huì)就業(yè)，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極尤為重要。
七、產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)、金融等、政治學(xué)理論的綜合實(shí)踐。其特殊性及需在要產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)在土地環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取更為靈活的模式。
通過信息平臺(tái)建設(shè)，降低行業(yè)信息、產(chǎn)業(yè)信息、企業(yè)信息不對(duì)稱而引發(fā)項(xiàng)目與宏觀產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)相脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)；
通過融資平臺(tái)建設(shè)，在合理控制項(xiàng)目資金成本，保證項(xiàng)目開發(fā)投入所需現(xiàn)金流的充裕性的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目股市、股權(quán)、債券、基金、銀行等多渠道融資形態(tài)。
通過運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)建設(shè)，根據(jù)不同行業(yè)屬性和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特色，重點(diǎn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)作管理、品牌推廣、企業(yè)孵化、人才引入和培養(yǎng)方面進(jìn)行持續(xù)投入和關(guān)注，使整個(gè)園區(qū)快速散發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)效能。
結(jié)語：
深圳華錦億爵商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)提出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)離不開政策的良性引導(dǎo)與扶持，但不能過度依賴現(xiàn)有統(tǒng)一政策，而應(yīng)該在綜合區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目、品牌等優(yōu)勢(shì)的情況下，邀請(qǐng)行業(yè)專業(yè)、產(chǎn)業(yè)專家、地產(chǎn)專家、法律專家組成專業(yè)化的顧問團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的特殊性擬定具有實(shí)效的發(fā)展政策，優(yōu)惠扶持政策。減少中間環(huán)節(jié)的價(jià)值輸送和權(quán)力尋租。產(chǎn)業(yè)引入與產(chǎn)業(yè)孵化作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心功能，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)綜合體、供應(yīng)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈集合社區(qū)發(fā)展的歷史趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)拯待理念、產(chǎn)品、功能、服務(wù)的綜合提升與行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。并在產(chǎn)業(yè)變局與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求下，通過優(yōu)質(zhì)園區(qū)的打造以縮小區(qū)域差異、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理優(yōu)化。